حواشی ایجادشده در خصوص فروش متری مسکن ادامه دارد

خرید «قبر» یا «خانه»؟! مساله این است

بعد از آنکه شهردار تهران خبر از اجرای طرحی برای فروش متری مسکن در تهران داد، رییس سازمان بورس نیز اعلام کرد که با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ساز و کار این داد‌وستد آماده شده و در آینده‌ای نزدیک، مردم می‌توانند به نسبت بودجه‌ای که دارند، به صورت «متری» زمین یا خانه و ملک بخرند.

کد خبر: ۵۹۳۴۰

تاریخ: ۲۶ آبان ۱۴۰۱ - ۱۲:۱۳

آوای نشاط: خبر خرید متری ملک با واکنش‌های تند و حتی تمسخرآمیزی از سوی شهروندان همراه بود، باعث شده تا اجرای آن در هاله‌ای از ابهام باقی بماند. طرحی که برخی از آن به عنوان «گورخوابی» مدرن یاد می‌کنند و برخی دیگر ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری برای خرید چند متر خانه اشتراکی پرحاشیه، اندک سرمایه خود را در خرید «قبر» هزینه کنند.

صندوقی با هویت جدید

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات  ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته می‌شود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود.

این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشور‌های مختلف دنیا از جمله امریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن می‌توان از آن بهره جست، امکان کسب درآمد غیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.

تاریخچه پیدایش یک صندوق

پیدایش صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پیش بازمی‌گردد. سال ۱۹۶۰ بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزیلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال ۱۹۹۳ اولین کشوری بود که REIT‌ها را پذیرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست.

در چین، اما تا سال گذشته خبری از صندوق‌های املاک و مستغلات نبود. ریت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از ۴۰ کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشور‌های دارنده صندوق‌های املاک و مستغلات ۸۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر ۵میلیارد نفر در اختیار دارد.

در سال ۱۹۹۰، سهم کشور‌های دارای ریت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشور‌ها و مناطق دارای REIT از ۶.۵ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ میلادی، به تقریبا ۷۲ تریلیون دلار تا پایان ۲۰۲۰ افزایش یافته است و حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد.

قبر یا خانه؟

از آنجایی که خانه و مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های شهروندان در شهر‌های بزرگی مانند تهران است، طبیعتا مردم با وسواس و دقت خاصی اخبار مرتبط با آن را پیگیری کرده و نسبت به آن‌ها واکنش نشان می‌دهند. معصومه ۴۴ ساله و مادر دو فرزند است که در یکی از محلات منطقه ۱۸ تهران اجاره‌نشین است.

وی در خصوص اجزای این طرح می‌گوید: من هم این خبر را شنیده‌ام، اما اصلا نمی‌فهمم که منظور آن‌ها از چنین طرح‌هایی چیست؟ یعنی ما باید برویم با همان پولی که داریم ۴-۳ متر خانه بخریم؟ آخر مگر می‌شود؟ من تمام پس‌اندازم را جمع کنم به ۷۰ میلیون تومان هم نمی‌رسد. حالا با این پول چند متر خانه می‌توانم بخرم؟

وی که همسرش کارگر یکی از کارگاه‌های صنعتی وردآورد است ادامه می‌دهد: ما که نمی‌توانیم صاحب خانه شویم... این طرح‌ها هم مثل همه طرح‌های دولت، بعید است برای مردم سودی داشته باشد. پس ترجیح می‌دهم این خرده پولی را که دارم، از دست بدهم. آن وقت برای سال بعد، نمی‌توانم پول پیش خانه را زیادتر کنم!

همسایه‌اش که ناظر بر گفت‌وگوی ماست نیز در تایید حرف وی خطاب به معصومه می‌گوید: ما باید خانه‌دار شدن را به گور ببریم. خیلی هنر کنیم، بتوانیم مقداری پول قرض و قوله کنیم و روی پول پیش خانه‌مان بگذاریم تا بتوانیم یکسال دیگر در این شهر بی‌درو پیکر زندگی کنیم!

مهرداد، ۳۷ ساله که مغازه‌دار یکی از خیابان‌های جیحون است، اما از منظر دیگری به ماجرا نگاه می‌کند. دیدگاهی که گرچه شاید طنز به نظر باشد ولی واقعیتی تلخ را در دل خود دارد. وی در واکنش به اجرای طرح فروش متری خانه می‌گوید: واقعا چه کسی تمایل دارد در این طرح شرکت داشته باشد؟ یعنی قرار است یک نفر ۲۰۰ میلیون بدهد و در شمال شهر ۳ متر یا در جنوب شهر ۷-۶ متر خانه بخرد؟ که چه اتفاقی بیفتد؟ اصلا گیریم که چند متر خانه هم خریدید، خانه‌ای که چندین نفر مشترکا مالک آن هستند مسلما از همه جهات دردسر است. همین الان وقتی یک نفر می‌خواهد خانه یا ملکش را بفروشد یا اجاره دهد، هزارتا اگر و، اما وجود دارد و هزار مورد خطر و ترس دارد.

وی می‌افزاید: از این گذشته، چرا باید یک مالک یا سازنده بیاید و ملکش در مناطق گران قیمت تهران را چند ده تکه کند و بفروشد؟ حتی مالکین مناطق جنوبی هم چنین کاری را نمی‌کنند! مگر اینکه املاک دولتی را بفروشند که آن‌هم هزار و یک داستان دیگر دارد!

یکی از مشتریان وی که به گفته خودش کارمند دولت است نیز در مورد این طرح می‌گوید: من که به شخصه ترجیح می‌دهم به جای چند متر خانه، بروم یک قبر بخرم. الان خود بهشت زهرا یک قبر خوب در قطعات قدیمی را ۲۸-۲۷ میلیون تومان می‌فروشد. همین قبر در بازار سیاه، یکی، دو میلیارد مشتری دارد. خب اگر به جای چند متر خانه‌ای که اصلا معلوم نیست در آینده تکلیف شما با آن چیست، بروم قبر بخرم و آن را ول کنم، اگر شانس داشته باشم چند سال بعد این قبر رقم نجومی‌تری پیدا می‌کند و اگر هم قیمت آن ترقی نکند، ته ماجرا حداقل برای آخرتم یک خانه خواهم داشت!

خانم میانسال دیگری هم که مشغول خرید از مغازه مهرداد است نیز مثل همه کسانی که دل پری از سیاست‌های تهران دارد وارد بحث می‌شود و می‌گوید:‌ای آقا. آقایان هر روز یک طرح جدید می‌دهند. یک‌بار می‌گویند می‌خواهند خانه‌های ۲۵ متری بسازند، یک‌بار می‌گویند می‌خواهند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند و یک‌بار هم مدعی‌اند که می‌خواهند با فروش متری خانه، مردم را خانه‌دار کنند.