مسکن؛ رویای دست نیافتنی

از نیمه دوم سال‌۹۶ با پاره شدن برجام، افسار قیمت‌ها در هر بازاری پاره شد که در این میان مسکن شاید بیشتر نمود داشت. حالا امکان خانه‌دار شدن برای بسیاری از شهروندان رویایی دست نیافتنی است.

کد خبر: ۵۴۶۷۷

تاریخ: ۲۴ خرداد ۱۳۹۹ - ۱۹:۵۱

به گزارش آوای نشاط، روزنامه صبح نو در گزارشی نگاهی به روند افزایشی نرخ املاک و مستغلات در تهران که این روزها زندگی مردم را متلاطم کرده است، داشته که مهمترین بخش‌های آن در ادامه می‌آید.

دهه 80 و صاحب‌خانه شدن بدون پرداخت پول
اوایل دهه‌80 شمسی با رونق ساخت‌و‌ساز و به‌دلیل عرضه فراوان، معاملات ملکی‌ها در تهران وقت سر خاراندن نداشتند. برای همین مشخصات فایل آپارتمان‌هایشان را به ویترین نصب می‌کردند تا فرصت کافی برای نوشتن قولنامه و باقی کارهایشان بیابند. آن زمان تقریبا با هیچی و فقط پرداخت قسط می‌شد در یکی از محلات میانی تهران صاحب خانه‌ای نقلی و نوساز شد. سازندگان ملک که همزمان چند‌جا برای ساختن در دست داشتند، برای هر ساختمان وام ساخت از بانک می‌گرفتند و چون نیازی به آن نمی‌دیدند، هنگام فروش آپارتمان، آن را به خریدار منتقل می‌کردند. خریدار هم می‌توانست از بانک وام خرید بگیرد.
با این حساب آپارتمانی 50‌متری مثلا در برخی مناطق مانند‌7 یا 12 تهران که قیمت فروش آن 12‌میلیون تومان بود، 5‌میلیون وام ساخت و 5‌میلیون تومان وام خرید داشت. خریدار آن را 2‌میلیون تومان رهن می‌داد و بدون آنکه پولی پرداخت کند، صاحب‌خانه می‌شد؛ کافی بود توانایی پرداخت اقساط بلندمدت این دو وام را داشته باشد، اما در سال‌های میانی و پایانی این دهه قیمت مسکن جهشی دو، سه برابری یافت و در اوایل دهه‌90 با رکود مواجه شد.

‌از سال‌های‌91 و 92 که ارزش پول ملی در برابر دلار عقب‌نشینی کرد و نقدینگی فراوان در دست مردم دنبال جایگاهی مطمئن برای سرمایه‌گذاری می‌گشت، بازار مسکن داغ شد و از آن زمان قیمت روی بالابر نشست. در میانه‌های این دهه باثبات بازارها و کاهش نرخ تورم مسکن دوباره کالایی مصرفی شد و قیمت‌ها به نسبت زمان خود منطقی می‌نمود؛ قیمت‌هایی که تقریبا با نوسان قیمت مصالح تغییرات جزئی می‌یافت و با افزایش وام مسکن برای جوان‌ها، هنوز امکان خرید خانه‌ای کوچک در یکی از محلات میانی و نه چندان پایین در شهر زیاد دور از دسترس نبود.

هم برجام پاره شد هم افسار قیمت‌ها
ولی از نیمه دوم سال‌96 با پاره شدن برجام، افسار قیمت‌ها در هر بازاری پاره شد که در این میان مسکن شاید بیشتر نمود داشت. حالا امکان خانه‌دار شدن برای بسیاری از شهروندان رویایی دست نیافتنی است. همپای این افزایش و حتی تندتر از آن نرخ اجاره‌ها افزایشی شده؛ برای همین مستاجران هر سال مجبور به پایین‌تر‌نشینی می‌شوند.
خانواده‌ای حقوق بگیر که درآمدش نه تنها زیاد نشده که با افزایش همه هزینه‌ها، درآمدش کفاف زندگی معمولی را نمی‌دهد، در موعد تمدید اجاره ناچار است زندگی‌اش را به محله‌ای ارزان‌تر انتقال دهد تا برای گذران آن کم نیاورد. اکنون بسیاری از اقشار متوسط و پایین جامعه حتی مجبور به ترک تهران و سکنی‌گزینی در شهرها و شهرک‌های حومه‌ای شده‌اند.

ابربدهکاران بانکی و حباب مسکن
در این آشفته بازار، مردم، زوج‌های جوان و مستاجران بیش از گذشته تنها و بی‌پشت‌و‌پناه مانده‌اند. وزارت مسکن و دولت هیچ اقدامی نمی‌کنند و قیمت در بازار به دلبخواه‌ترین حالت تعیین می‌شود. برخی کارشناسان معتقدند این افزایش انفجاری حاصل دسیسه ابربدهکاران بانکی است که ارزش وثیقه‌های ملکی آنان تکاپوی تسهیلاتی که دریافت کرده بودند را نمی‌داد؛ آن‌ها با تحریک بازار مسکن در شرایط بی‌تفاوتی دولت و مسوولان ذی‌ربط، آنچنان قیمت املاک و مستغلات را بالا برده‌اند تا وثیقه‌هایشان به میزان ارزش اعلام شده برسد. در این میان میلیون‌ها آدمی که زیر بار این حباب قیمت له می‌شوند هم لابد فدای سرشان. در گزارش امروز سعی شده این روند افزایشی قیمت املاک در تهران در چند سال اخیر براساس آمارهای بانک مرکزی مورد بررسی قرار گیرد.

قیمت مسکن
اردیبهشت‌ماه ‌۱۳۹۹ میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران نزدیک به ۱۷میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل 9/4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 33/8 درصد افزایش نشان می‌دهد.
تعداد معاملات نیز به‌دنبال رکود ناشی از ویروس کرونا و پس از بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه رشد عجیب و غریبی داشته است. در اردیبهشت‌ماه سال‌۱۳۹۹ بیش از ۱۱‌ هزار قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به امضا رسیده که نسبت به اردیبهشت سال گذشته 6/1 درصد کاهش یافته اما نسبت به فروردین‌ماه امسال ۷۸۹‌ درصد رشد یافته است.

ارزش ریالی مبایعات انجام شده در تهران طی اردیبهشت‌ ۱۳۹۹ به ۱۶‌ هزار میلیارد تومان رسید که نسبت به ماه قبل ۷۹۷‌ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 20‌/4 درصد رشد نشان می‌دهد.

تعداد معاملات مسکن
در مقایسه چند سال گذشته، حجم معاملات مسکن بسیار کم شده که ناشی از گرانی و قیمت‌های بالا و نوسانات قیمت است. از دیگر سو میزان معاملات بناهایی با عمر بیشتر، رو به تزاید دارد. مهم‌ترین دلیل آن قیمت پایین‌تر نسبت به واحدهای نوساز تلقی می‌شود.

آخرین تحولات بازار مسکن
رونق نیم‌بند بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه، از میانه خرداد‌ماه با عقبگرد فروشندگان و البته خریداران مواجه شد. هم‌اکنون دو گروه فروشنده در بازار وجود دارند؛ دسته اول کسانی هستند که به‌دلیل نیاز مالی، واحدهای خود را با نرخ‌های قبل از عید به فروش می‌رسانند. قاعدتاً مشتری برای این فایل‌ها بیش از مشتری برای فایل‌های گران قیمت است، ولی به‌دلیل کمبود نقدینگی خریداران، حتی همین واحدهای زیر قیمت نیز به سختی فروخته می‌شوند.
دسته دوم، مالکانی هستند که به‌دلیل عدم نیاز فوری به نقدینگی، آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های نجومی وارد بازار کرده‌اند. این افراد به‌دلیل انتظارات تورمی سعی دارند از هم‌اکنون به تورم آینده غلبه کنند و معمولاً نرخ‌هایی را که دائماً به روزرسانی می‌کنند پایین نمی‌آورند.

بازارِ سردرگم
واسطه‌های ملکی می‌گویند که بازار دچار سردرگمی شده است. روند صعودی نرخ ارز در ماه‌های گذشته، افزایش قیمت‌های پیشنهادی، توصیه وزیر راه و شهرسازی به گران نخریدن، نگرانی‌ها از ایجاد موج دوم ویروس کرونا و کمبود فایل‌های مرغوب و به قیمت، از عوامل اصلی التهابات بازار مسکن عنوان می‌شود.
با وجود آنکه معدود فایل‌های زیر قیمت نیز در بازار مسکن وجود دارد، به‌دلیل هجوم سرمایه‌ها به بازار بورس، کمبود نقدینگی در بازار مسکن احساس می‌شود.
به بیان دیگر سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان از بازار مسکن خارج شده‌اند و عمده متقاضیان خرید ملک را افرادی تشکیل می‌دهند که قصد تبدیل به احسن آپارتمان خود و جابه‌جایی را دارند. این گروه نیز معمولاً به‌دلیل رکود حاکم بر بازار موفق به فروش واحد خود نمی‌شوند. از طرف دیگر، بازار در بخش تقاضای مصرفی از کمبود آپارتمان‌های مناسب رنج می‌برد و این در حالی است که بیش از ۸۰‌درصد آگهی‌ها مربوط به آپارتمان‌های لوکس و گران قیمت واقع در مناطق شمالی تهران است.

بازار مسکن در تهران
متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت‌ماه‌ 99 رقم 16‌ میلیون و 970‌ هزار تومان برآورده شده که نسبت به فروردین‌ 99 معادل 11‌ درصد و نسبت به اردیبهشت ‌98 حدود 34‌ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در مناطق 22‌گانه تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 33‌میلیون و 900‌ هزار تومان مربوط به منطقه ‌1 و کمترین آن با 7‌ میلیون و 850‌ هزار تومان به منطقه ‌18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد 30/3 و 32/8‌درصدی را نشان می‌دهد.

کدام خانه‌ها بیشتر معامله شدند؟
از لحاظ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، بین 12 تا 13/5‌ میلیون‌تومان، سهم نزدیک به 9 درصدی معاملات را شامل می‌شود که بیشترین سهم است. به‌طور کلی حدود 57‌ درصد معاملات انجام شده در اردیبهشت برای واحدهای مسکونی بوده که کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع در تهران یعنی 17‌ میلیون تومان بوده‌اند. این درحالی است که در اردیبهشت ‌98، حدود 54‌ درصد معاملات کمتر از متوسط قیمت هر مربع واحد مسکونی در تهران در آن سال یعنی 12‌ میلیون و 670‌ هزار تومان بوده است.
در اردیبهشت امسال نیمی از واحدهای معامله شده ارزشی کمتر از یک میلیارد و 200‌ میلیون تومان داشته‌اند و بیشترین سهم مربوط به واحدهای بین 450 تا 600‌ میلیون تومان بوده؛ این درحالی است که در ماه مشابه سال پیش، بیشترین سهم مربوط به واحدهای بین 300 تا 450 میلیون تومان و ارزش نیمی از واحدهای مورد معامله کمتر از 900‌ میلیون تومان بوده است.
براساس متراژ نیز در اردیبهشت سال ‌99، واحدهای 50 تا 60‌ متری بیشترین مشتری را داشته‌اند. 54‌ درصد معاملات انجام شده نیز برای واحدهای کمتر از 80‌ متر بوده است. این درحالی است که در ماه مشابه سال‌ 98، واحدهای 60 تا 70‌ متری بیشترین مشتری را داشته و 53‌ درصد معاملات برای واحدهای کمتر از 80‌ متری صورت گرفته است. چنین مقایسه‌ای نشان می‌دهد بیشتر شهروندان با افزایش قیمت، رو به واحدهای کوچکتر، محله‌های ارزان‌تر و بناهای پرسن‌تر رفته‌اند تا جبران کمبود نقدینگی خود را بدین‌طریق جبران کنند.

قیمت مسکن حباب است
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چند روز پیش اعلام کرد: قیمت‌های فعلی بازار مسکن به شدت دارای حباب مصنوعی است و از هیچ منطقی پیروی نمی‌کند؛ این حباب با پیگیری رییس‌جمهوری و همراهی معاون اول رییس‌جمهوری، رییس کل بانک مرکزی و وزیر اقتصاد شکسته خواهد شد.
او چند روز قبل هم به متقاضیان مسکن توصیه کرده بود که گران نخرند تا ارزان شود. وزیر، تیرماه سال گذشته نیز این توصیه را عنوان کرده بود. به‌دنبال آن معاملات تا حدود ۵‌ماه پایین آمد و نرخ‌ها نیز حدود ۶‌درصد منفی شد اما به یکباره از آذر‌ماه بازار روند صعودی به خود گرفت و تا اردیبهشت امسال ادامه یافت. نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت سال جاری ۳۴‌درصد اعلام شد.

بر این اساس، کارشناسان می‌گویند رشد اسمی قیمت مسکن از التهابات بازارهای موازی نشأت می‌گیرد و در بلندمدت نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت. شاید با ایجاد رکود عمیق در بازار مسکن، نرخ‌ها برای مدت کوتاهی پایین بیاید اما برای ایجاد ثبات و آرامش قیمتی باید برنامه‌ریزی بلند مدت داشت که مهم‌ترین آن به افزایش ساخت‌و‌ساز و تغییر مکانیزم بازار مسکن از حالت دلالی به حالت مصرفی است.
البته دولت و مجلس برنامه‌هایی را برای اخذ مالیات از دلالان و سفته‌بازان در دستور کار قرار داده‌اند. لایحه مالیات بر عایدی سرمایه که هنوز از سوی دولت به مجلس ارائه نشده یکی از این راهکارهاست. اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز می‌تواند تا حدودی به مدد متقاضیان مصرفی بیاید.

درج قیمت در آگهی‌ها ممنوع
پس از افزایش بی‌حساب و کتاب قیمت‌های پیشنهادی مسکن و خودرو در هفته‌های گذشته و به‌دنبال دستور دادستانی مبنی بر ممنوعیت درج قیمت مسکن و خودرو از سوی سایت‌های اینترنتی، کماکان این سامانه‌ها پس از انتشار قیمت منع هستند. گروهی از کارشناسان معتقدند که ادامه این روند به آرامش بازار مسکن منجر می‌شود. در سوی مقابل؛ برخی فعالان بخش مسکن می‌گویند با توجه به ابزارهای رسانه‌ای جدید، کشف قیمت‌های به روز از طرف فروشنده‌ها و خریداران کار چندان مشکلی نیست و ممنوعیت انتشار نرخ‌ها توسط سایت‌های اینترنتی تأثیر چندانی در کنترل قیمت‌ها ندارد.

انتهای پیام/